资诚2015亚太区房地产市场新兴趋势报告：日本丶雅加达和大阪列为重点房地产投资市场

(中央社讯息服务20150108 18:14:05)根据城市土地学会（ULI）和PwC (在台湾之联盟所为资诚联合会计师事务所)共同调查的2015年亚太区房地产市场新兴趋势报告 (以下称「2015年趋势报告」)，2015年亚太地区房地产市场基本面可望保持一定水准的成长，亚太地区一丶二线城市的不动产投资仍将保有竞争利基。

2015年趋势报告提供亚太地区房地产投资及发展趋势丶房地产融资和资本市场以及房地产行业和都市圈发展趋势展望。主要调查对象包括385位国际知名的房地产专业人士，其中包括投资者，地产开发商，物业公司，贷款机构，经纪商及顾问等专业人士，其中也包括了台湾专业投资人的意见。

报告指出，在全球各地央行货币宽松政策持续，亚太地区房地产市场仍有足够资金动能；但在不动产市场价格持续走扬的请况下，势将降低整体不动产的投资报酬率。就现阶段而言，虽然市场预期美国将升息，但部分资金仍将持续投入亚太地区不动产市场，会让亚太地区不动产市场的价格获得支撑。然而，由於市场上钻石级不动产投资标的稀少，将导致2015年亚洲地区之不动产交易量较2014年降低。尽管如此，受访的专业不动产投资经理人仍对2015年亚太地区不动产市场给予正向评价。

本调查之台湾区负责人资诚联合会计师事务所金融服务业召集人吴伟台指出，虽然近几年亚太地区各主要城市的不动产价值各有不同程度的成长，但依2015年趋势报告所汇整的资讯，受访的专业不动产投资经理人仍对亚太地区不动产投资市场前景保持乐观。

以台北而言，在各项房地产的降温政策下，且保险公司因法令限制投资不动产，造成台北不动产投资市场急冻，成交量大幅滑落。台北在2015年趋势报告中各方面的评比都较前一年度略有下滑，台北房地产投资展望自2014年的第16名下滑到2015年的第18名，发展前景自2014年的第13名下滑到2015年的第17名。

另外，日本除了东京延续过去几年的热潮，获得专业不动产投资经理人一致看好其发展前景外，大阪也被众多不动产专业经理人青睐，主要在於其地理环境的优势，再加上日本政府一连串的振兴经济策略逐渐收到成效，日本两大城市在2015年仍将具有投资潜力。最後，吴伟台提到，除了东南亚新兴市场外，大多数不动产专业经理人将目光转向澳洲，对当地不动产市场发展前景展现高度兴趣，也持续关注该地不动产投资的发展趋势。

以下为本调查报告之摘要内容：

2015年热门投资市场

·东京(投资及开发前景均排名第一) － 随着日本政府一连串的刺激经济方案，投资者预期房地产价格将快速上升，从而促使了房地产买卖，使东京持续稳坐第一把交椅。东京的吸引力不只在於其资产价格上升的前景，且具有日本政丶经中心优势。东京2015年的发展前景排名第一。

·雅加达(投资及开发前景均排名第二) － 印尼的经济起飞及资产价格的强劲成长，都提升了雅加达的吸引力。尽管当地不动产投资的市场透明度仍有待加强；然而当地政府持续改善投资环境的努力逐渐收到成效，且市场预期政府将推行有利於不动产投资的新政策。雅加达是发展前景排名第二的城市。

·大阪(投资前景排名第三丶开发前景均排名第四) － 过去几年，由於东京不动产市场表现太过亮眼，以致大阪的不动产投资地位常被忽略；也由於过去大阪不动产市场常见的供过於求现象，也受惠於日本一连串的振兴经济方案而有所改善。因此，看好大阪靠近京都和奈良等观光胜地的地理优势，且其国际机场交通方便，市场发展前景看好。大阪的不动产市场发展前景大幅跃进到第三名。

·雪梨(投资前景排名第四丶开发前景均排名第三) － 高收益与成熟的经济为雪梨带来了国际投资者；同时，澳洲的养老基金和批发基金大量参与当地房地产市场，造成了激烈的竞争。投资者对雪梨的地产开发持有浓厚的兴趣，特别是将老旧办公大楼改建为住宅大楼的项目。

·墨尔本(投资及开发前景均排名第五) － 墨尔本与雪梨的投资环境相似。墨尔本市场以开发为主，市场上有大量资金寻找投资机会和具有吸引力的报酬率。

2015年报告主要研究结果包括：

·投资者倾向观望：与欧美可观的交易量上扬相比，2014年前三季度亚洲的房地产交易量下降24%。尽管交易量下降的一大原因是由於中国土地销售量减少，其他亚洲市场交易量，除澳洲以外，均出现下滑的情势；主要原因在投资人愿意花更多时间等待(寻找)真正具投资价值的不动产标的。
·钻石级标的难寻：亚太地区由於经历了多年的价格上扬，以致不动产固定收益率逐渐降低，钻石级投资标的产生结构性短缺，再者各地不动产投资机构亦有惜售心态。
·投资者寻找其他资产类别：因钻石级投资标的不易取得，投资者正在寻找替代投资策略。其中包括透过完善的资产管理，提高不动产标的的附加价值。
·投资者对二线城市和二级资产保持谨慎态度：目前更多投资者倾向将目标转向二线城市，投资者对二线城市的价格及流动性方面更具信心。以日本为例，因当地不地产投资信托基金(REITs)之间的激烈竞争驱使投资者向东京之外的其他城市发展。然而，在中国大陆则因二线城市出现过度建设的现向，後续发展则值得关注。
·新兴市场的吸引力逐渐减弱：菲律宾及印尼等快速成长的市场仍受到投资者的关注；然而，投资者预期美国将升息，可能导致亚太新兴市场的资金外流，新兴市场不动产标的吸引力将不如2014年。
·投资者越来越愿意接受开发风险：以澳洲市场为例，市场上越来越多购入素地进行开发的方式来持有不动产的投资策略，虽然投资风险较高且必须考量时间成本，如逐渐被不动产投资者青睐。
·高昂资产价格与低廉租金之对比：许多城市，尤其是澳洲及日本，不动产投资者将逐步调高租金，以满足不动产投资者对投资报酬率提高的期待。

以物业类型来看投资前景
·制造/物流 － 制造/物流业是受访者一致同意为房地产行业投资潜力最高的产业。2015年趋势报告指出，由於亚洲网路消费的需求增加，推动额外的储存设施需求，该行业目前供不应求。同时，该行业的投资报酬率较其他产业来得具有吸引力。
·住宅 － 因房价持续攀高，亚太地区的住宅市场吸引力骤降。然而，随着市场预期美国即将升息，且各国政府干预房价，住宅投资仍位居第二名。目前较看好的是投资於东京以及东南亚的住宅，特别是印尼和菲律宾。
·办公室 - 商办的投资潜力排名第三名，是在房地产市场里最为保守的投资标的。与往年一样，资金比可投资的商办来得多。因此，投资者可能转向投资预售屋，以承担开发风险来提高收益。最好的商办投资是在东京丶雅加达和首尔。
·零售 - 零售业排名投资潜力第四名，其主要问题是供过於求，特别是在中国。另外，伴随着亚太地区的网路消费文化迅速发展，实体店面的需求量下降。面对这样的改变，商家逐渐将实体店面重心转移为食/饮品业。零售投资发展前景是在东京丶雅加达丶大阪和胡志明市。
·饭店 - 虽然饭店排名投资潜力第五名，但随着亚太地区廉价航空的窜起以及迅速发展的旅游业，使得各门户城市於2014年的饭店住房率高达80%。因2020年夏季奥运会，东京持续保持最佳饭店投资城市，紧接着为雅加达丶雪梨和墨尔本。